Cyclical / REITs

Las SOCIMI es como se suelen referenciar a las “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”.

Se trata de sociedades anónimas cotizadas que tienen como actividad principal la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Esto incluye viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes y oficinas entre otros.

Una de sus principales características es que tienen un régimen jurídico especial, del que obtienen ciertas ventajas fiscales.

Las sociedades anónimas son un tipo un sociedad mercantil en la que la responsabilidad de los socios está limitada al capital que aportan. Entre sus características destacan la posesión de acciones por parte de sus participantes, las cuáles pueden vender en los mercados libremente. Pueden estar formadas por uno o más socios, los cuáles pueden hacer aportaciones tanto dinerarias como no dinerarias. En el reparto de beneficios, deben mantener como fondo de reserva legal un 10% de los mismos.

Objeto social de las SOCIMI

Según el Boletín Oficial del Estado (SOCIMI, objeto social (ley 11/2009).), las SOCIMI tienen como objeto social principal:

• La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Dentro de la promoción se incluye la rehabilitación de edificaciones.

• La posesión de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español, que tenga un objeto social similar y que estén sometidas al mismo régimen que las SOCIMI en lo referente a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

• La posesión de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en lo relativo a la política obligatoria, legal o estatuaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión de las SOCIMI.

• La posesión de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.

Qué son los REITs

Al igual que en España existe las SOCIMI, los REITs son su versión extranjera. El acrónimo de REIT hace referencia a “Real Estate Investment Trust”, cuya traducción al castellano se puede dar como fondos de inversión en bienes raíces. Se trata de sociedades de inversión pertenecientes al sector inmobiliario, que cotizan en bolsa.

El origen de los REITs provine de los Estados Unidos, sobre los años sesenta, como una forma de inversión en bolsa al igual que las acciones. El primer REIT fue “Continental Mortgage Investors”, que cotizó en la Bolsa de Nueva York (NYSE) en 1965.  En Europa, los REIT aparecieron sobre los años setenta en Holanda. También encontramos este tipo de sociedad en Australia y Canadá, en Asia, y en América Central.

A pesar de las diferencias entre cada país, las principales características de los REIT son:

• Inversión del 75% como mínimo de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro.
• Recepción del 75% como mínimo de los ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
• Repartición del 90% como mínimo de los ingresos entre los accionistas vía dividendos.
• Existencia de 100 accionistas como mínimo en el momento de la creación del REIT, de los cuáles los cinco mayores o principales no pueden poseer más del 50% de la sociedad.
• Emisión de certificados negociables y transferibles públicamente.

Tipos de REIT:

• Equity REITs: son REITs que invierten en propiedades, se trata del modelo más conocido. Su principal negocio en la compra y administración de propiedades, generando ingresos por su alquiler. Las propiedades dentro de este grupo son de varios tipos, al igual que las SOCIMI, viviendas, oficinas, centros comerciales o logísticos, hoteles, etc. En Europa es el tipo de REIT más común. Dentro de sus características, destaca que en el caso de venta de una de las propiedades a un precio mayor que el precio de adquisición de la misma, la plusvalía también se repartirá entre los accionistas como dividendo.
• mREITs: son REITs hipotecarios, cuyo negocio se centra en financiar los inmuebles mediante hipotecas. La fuente de ingresos proviene por tanto de los intereses de los préstamos que gestionan.
• REITs mixtos o híbridos: son REITs que combinan los dos tipos anteriores de negocio, tanto propiedades como hipotecas.

La forma de invertir en un REIT es a través de la compra individual de acciones de la empresa en el mercado, o mediante un fondo cotizado (ETF).