Introducción a la industria: REITs y SOCIMI | María Miera Castillo

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Invertir en renta variable con una visión de largo plazo con una estrategia Buy&Hold sugiere buscar empresas que:

  • Sean estables.
  • Repartan un dividendo creciente.
  • Tengan barreras de entrada que les permita seguir operando durante años.

¿Quiere esto decir que no debemos invertir nada en empresas cíclicas, de las que amplían el ciclo económico? Es decir, aquellas que cuando hay crecimiento económico las empresas crecen de media más de lo que crece la economía, pero que cuando hay recesión, también sufren más.

Respuesta corta: no, siempre es bueno diversificar y tener empresas de distintos tipos.

Respuesta larga, esta decisión se puede tomar en base a la edad, como explicamos aquí, usando para ello el marco de referencia de Morningstar. Por otra parte, exponerse al mercado inmobiliario sin necesidad de comprar físicamente el inmueble es una manera también de adquirir activos reales

Este artículo ha sido redactado por María Miera Castillo, autora del proyecto Value4all.

La financiarización del mercado inmobiliario

La financiarización es un proceso económico que se puede definir de diversas maneras. En general, se puede establecer como un proceso en el cuál los beneficios se buscan a través de canales financieros en lugar de a través de procesos de producción y/o distribución.

Es un proceso que está relacionado con la evolución y surgimiento de progresos tecnológicos, globalización, liberalización de los mercados financieros, entre otros. Y ha provocado cambios tanto a nivel macroeconómico como microeconómico, convirtiéndolo en un tema complejo que abarca diferentes aspectos del panorama económico.

En un ámbito más aplicado a las empresas, este proceso hace referencia al aumento en la adquisición de activos financieros por parte de empresas no financieras para obtener así ganancias en periodos de tiempos menores. La desregulación financiera permitió tener mayor flexibilidad operativa a la banca y favoreció la aparición las sociedades de inversión.

El sector del real estate o sector inmobiliario, ha evolucionado con el surgimiento de las SOCIMI en España. El objetivo de estas sociedades es la adquisición de activos inmobiliarios lo que provocó una dinamización del mercado de alquiler y una reactivación de la inversión colectiva inmobiliario. Anteriormente a las SOCIMI, en España la inversión colectiva inmobiliaria pertenecía a las sociedades y a los fondos de inversión inmobiliarios.

Para realizar esta inversión, es necesario tener una financiación. Para las SOCIMI la regulación de la financiación se modificó en 2012 con una nueva ley. Previamente a este año, las SOCIMI podían tener una financiación ajena menor o igual al 70% del activo. Pero con la modificación de la ley, actualmente no existe un límite de endeudamiento.

La financiación ajena por parte de las SOCIMI aumenta cada vez más, alcanzando casi el 50% del activo. Dentro de esta financiación, los distintos instrumentos que utilizan son la renta fija y los préstamos de entidades de crédito para aquellas empresas que cotizan en mercados regulados. Y para las compañías que cotizan en mercados alternativos, las principales fuentes de financiación son el endeudamiento bancario y en menor parte deudas con empresas del grupo. 

Estas formas de financiación consisten en renta fija, préstamos de entidades de crédito y REIT hipotecarios, que se describen a continuación:

Renta fija

Es una de las principales formas de financiación de las empresas, más allá del sector inmobiliario. Los productos de renta fija representan una deuda para la entidad que los emite. Se trata de productos con un plazo de tiempo establecido y una rentabilidad conocida previamente, que nunca es negativa, y que si se mantiene hasta el final de vencimiento permite recuperar el 100% del capital invertido como mínimo.

Los instrumentos de renta fija son los bonos para el caso de medio o largo plazo y las letras o pagarés para el corto plazo. Los flujos que proporcionan estos activos son dos:

  • Cupones: un cupón es el tipo de interés que paga el emisor sobre el valor nominal, el cuál puede ser fijo o puede estar referenciado a un índice como es el Euribor o un índice de inflación, entre otros.
  • Amortización: es la devolución del importe nominal, la cuál se puede realizar totalmente al terminar el vencimiento del bono, o de forma periodica durante la vida del activo.

Un aspecto importante de los flujos de los bonos, es que, aunque se conozcan desde su emisión, esto no significa que el precio del activo no varie durante su vida ni que se conozca a priori la rentabilidad final de la inversión que se realizado. La rentabilidad final de una inversión en renta fija depende de la evolución de la curva de tipos de interés. El resultado final solo se sabe al llegar la fecha de vencimiento o si sabe vende antes de que ésta llegue.

Si se mantiene el bono hasta la fecha de vencimiento, la rentabilidad de esta inversión viene dada por el precio que se ha pagado por el bono, por el cobro de los cupones, por el resultado de reinvertir los cupones al tipo de interés de mercado que exista en cada momento, y por el cobro de la amortización. Si se vende antes de esta fecha, la rentabilidad viene dada por los mismos factores salvo por la amortización y únicamente por los cupones cobrados y reinvertidos hasta la fecha de venta. Sea como fuere, la rentabilidad de este instrumento depende de los tipos de interés y de su evolución en el mercado.

En el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), las empresas pueden emitir valores de renta fija y tener acceso a la financiación. Dentro de este mercado se encuentran SOCIMI como La Finca o Saint Croix, la primera SOCIMI en participar. La emisión se realiza a través de pagarés o mediante bonos. Los programas de pagarés tienen un vencimiento entre 3 días y dos años a vencimiento, con un tipo de interés a descuento. Los bonos, cuentan con vencimientos de 2,5 años o más y son a vencimiento o amortizables con un tipo de interés fijo.

Préstamos de entidades de crédito

Préstamos de entidades de crédito: las entidades de crédito son organizaciones tanto públicas como privadas que otorgan préstamos a terceros. Dentro de este grupo, son entidades de crédito los bancos, cajas de ahorros, microfinancieras y cooperativas. Esta forma de financiación es común dentro de las SOCIMI. La mayoría de los bancos establecen los intereses del préstamo en función del valor del euríbor más un porcentaje. Dentro de los ejemplos que existe, encontramos a Inversa Prime Socimi, que obtuvo un préstamo referenciado al euríbor a 6 meses más un diferencial del 2%, sumando así el tipo de interés final a aplicar del 4,436%. Otro caso es el de Fidere, en el que a través de Blackstone, consiguió en 2018 un préstamo de 513 millones de euros en un crédito en el que participó el banco Citibank como banco coordinador. En este caso, el coste de fue el tipo de interés del euríbor más un 2,5%. 

El euríbor es uno de los principales índices en el sector inmobiliario, ya que hace referencia al promedio de las tasa de interés con el que los bancos de la Unión Europea se prestan dinero en sí. En los últimos años, este índice ha ido aumentado, viniendo de valores negativos.                           

Dentro de las sociedades que se dedican a los fideicomisos de inversión inmobiliario, en España actualmente existen las SOCIMI de capital, aquellas que invierten en propiedades inmobiliarias para generar ingresos. Sin embargo,  desde hace unos años se está planteando la idea de las SOCIMI hipotecarias, las cuáles serían como los REIT hipotecarios o “mortgage REITS” estadounidenses.

Los REIT hipotecarios (también llamados mREITs)

Son sociedades que proporcionan financiación inmobiliaria, contando con préstamos respaldados por hipotecas obteniendo ingresos por intereses. Los REIT hipotecarios se comportan como los REIT de capital en el requisito de retribución de los beneficios a los accionistas, aunque los primeros suelen ofrecen mayores rendimientos de dividendos. Sin embargo, presentan una mayor incertidumbre de cara a la rentabilidad, al estar más sujetos a los cambios de las tasas de interés a corto y largo plazo. En EE.UU estos REIT son los que financian directamente los proyectos inmobiliarios, un nicho de mercado que tradicionalmente pertenece a los bancos como es a días de hoy en España. Dentro de las ventajas de estos activos están la liquidez y la obtención de mayores dividendos.

Esta es una tercera forma de financiación que tienen estas sociedades, aunque a día de hoy solo se da en otros países como es el caso de Estados Unidos. 

La industria de las SOCIMI

Las SOCIMI es como se suelen referenciar a las “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”.

Se trata de sociedades anónimas cotizadas que tienen como actividad principal la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Esto incluye viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes y oficinas entre otros.

Una de sus principales características es que tienen un régimen jurídico especial, del que obtienen ciertas ventajas fiscales.

Las sociedades anónimas son un tipo un sociedad mercantil en la que la responsabilidad de los socios está limitada al capital que aportan. Entre sus características destacan la posesión de acciones por parte de sus participantes, las cuáles pueden vender en los mercados libremente. Pueden estar formadas por uno o más socios, los cuáles pueden hacer aportaciones tanto dinerarias como no dinerarias. En el reparto de beneficios, deben mantener como fondo de reserva legal un 10% de los mismos.

Objeto social

Según el Boletín Oficial del Estado (SOCIMI, objeto social (ley 11/2009).), las SOCIMI tienen como objeto social principal:

  • La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Dentro de la promoción se incluye la rehabilitación de edificaciones.
  • La posesión de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español, que tenga un objeto social similar y que estén sometidas al mismo régimen que las SOCIMI en lo referente a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
  • La posesión de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en lo relativo a la política obligatoria, legal o estatuaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión de las SOCIMI.
  • La posesión de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.

Requisitos para las SOCIMI

Las SOCIMI deben de cumplir una serie de requisitos para poder denominarse, en efecto, SOCIMI (SOCIMI, objeto social (ley 11/2009).).

Estos requisitos son:

  • Tener invertido como mínimo el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que se vayan a destinar a esta finalidad (siempre que la promoción se inicie en los tres años siguientes a su adquisición), y en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades.

Este porcentaje se calcula sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo, independientemente de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidades.

El valor del activo se determina con la media de los balance individuales o consolidados trimestrales del ejercicio. La sociedad puede elegir sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos que se integran en los balances. En este caso, no se computa el dinero o derechos de créditos procedentes de la transmisión de los inmuebles o participaciones que se hayan realizado en el mismo ejercicio o anteriores.

En el caso de que los inmuebles estén localizados en el extranjero, deben de tener una naturaleza análoga a los situados en territorio español y tendrá que existir un intercambio de información tributaria entre el país extranjero y el español.

  • Como mínimo, el 80% de las rentas de cada ejercicio, tienen que provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y/o de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectadas al cumplimiento de su objeto social principal.
  • La sociedad debe de tener arrendados los bienes inmuebles del activo como mínimo durante tres años.
  • Las acciones de las SOCIMI tienen que estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, español o de un estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. En el caso de que se trate de un mercado regulado de otro país no perteneciente a ninguno de los anteriores grupos, debe existir un intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo.
  • Las SOCIMI deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros. Solo puede haber una clase de acciones. Y en el caso de que la sociedad opte por el régimen fiscal especial establecido en la ley para SOCIMI del BOE, debe incluir en la denominación de la compañía la indicación de “SOCIMI, S.A”.
  • Las SOCIMI deben distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, después de cumplir las obligaciones mercantiles correspondientes, el beneficio que hayan obtenido en cada ejercicio de la forma:

- El 100% de los beneficios que procedan de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el mismo objeto social.

- Como mínimo, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones realizadas tras los 3 años de mantenimiento. El 50% restante o porcentaje correspondiente se deberá de reinvertir en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social, en un plazo de 3 años posteriores a la fecha de transmisión.

- Como mínimo, el 80% del resto de los beneficios obtenidos como rentas.

Régimen fiscal

Las SOCIMI cuentan con un régimen fiscal especial, debido a la regulación del artículo 9 de la ley 11/2009 del Gobierno de España. En él, se establece que las SOCIMI:

  • Tributan a un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades.
  • Si tienen bases imponibles negativas, no podrán aplicar lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Impuesto de Sociedades (LIS). En él se establece que las bases imponibles negativas que hayan sido objeto de (auto)liquidación se pueden compensar con rentas positivas de periodos impositivos posteriores.
  • No pueden aplicar el régimen de deducciones y bonificaciones que se indica en los capítulos 2, 3, y 4 del título cuarto de la Ley de Impuesto de Sociedades. Entre los apartados de estos capítulos están las deducciones de contribuciones para la cobertura de contingencias, o las deducciones de pérdidas por deterioro del valor de los elementos patrimoniales, entre otros.
  • En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia de tres años, se pasará a tributar por otro régimen diferente en el Impuesto de Sociedades antes del fin del plazo. Para el caso de inmuebles, consistiría en la tributación de todas las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos en los que hubiese aplicado este régimen especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo de gravamen. Y en el caso de acciones o participaciones, implicaría la tributación de la parte de las rentas generadas con ocasión de la transmisión.
  • Los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las SOCIMI respecto de los que se haya aplicado el régimen especial estarán sometidos a una retención o ingreso a cuenta cuando el perceptor sea un contribuyente de Impuesto sobre Sociedades, del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) o del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Respecto al gravamen, las SOCIMI tributan a un tipo de gravamen del 19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios si:

            a) La participación en el capital social de la entidad es igual o mayor al 5% y

            b) los dividendos de sus socios están exentos o tributan a un tipo inferior al 10%.

Este gravamen se considerará como cuota del Impuesto sobre Sociedades. (BOE, LIS (ley 27/2014).)

No obstante, no se aplica en el caso de que los dividendos o participaciones en beneficios sean percibidos por entidades no residentes cuyo objeto social principal sea la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI. O en el caso de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social y que estén sometidos a un mismo régimen como el de las SOCIMI. Este régimen es referente a la política legal, y a la distribución de beneficios, respecto a los socios que tengan un participación mayor o igual al 5% en el capital social y tributen por los dividendos o participaciones en beneficios a un tipo de gravamen del 10% o más.

Este gravamen se devenga el día del acuerdo de distribución de beneficios por la junta general de accionistas. Y se debe autoliquidar e ingresar en un plazo de dos meses desde la fecha de devengo.

Respecto a los beneficios no distribuidos, el tipo de gravamen que se aplica a las SOCIMI es del 15% sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en lo procedente de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del I.S, ni de rentas que estén acogidas al periodo de reinversión de tres años. Este gravamen también se considera de cuota del Impuesto de Sociedades.

La forma de devengo y de autoliquidación es la misma que para los beneficios distribuidos. 

Uno de los principales requisitos de las SOCIMI es, el que las acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación.

REITs

Al igual que en España existe las SOCIMI, los REITs son su versión extranjera. El acrónimo de REIT hace referencia a “Real Estate Investment Trust”, cuya traducción al castellano se puede dar como fondos de inversión en bienes raíces. Se trata de sociedades de inversión pertenecientes al sector inmobiliario, que cotizan en bolsa.

El origen de los REITs provine de los Estados Unidos, sobre los años sesenta, como una forma de inversión en bolsa al igual que las acciones. El primer REIT fue “Continental Mortgage Investors”, que cotizó en la Bolsa de Nueva York (NYSE) en 1965.  En Europa, los REIT aparecieron sobre los años setenta en Holanda. También encontramos este tipo de sociedad en Australia y Canadá, en Asia, y en América Central.

A pesar de las diferencias entre cada país, las principales características de los REIT son:

  • Inversión del 75% como mínimo de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro.
  • Recepción del 75% como mínimo de los ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
  • Repartición del 90% como mínimo de los ingresos entre los accionistas vía dividendos.
  • Existencia de 100 accionistas como mínimo en el momento de la creación del REIT, de los cuáles los cinco mayores o principales no pueden poseer más del 50% de la sociedad.
  • Emisión de certificados negociables y transferibles públicamente.

Tipos de REIT:

  • Equity REITs: son REITs que invierten en propiedades, se trata del modelo más conocido. Su principal negocio en la compra y administración de propiedades, generando ingresos por su alquiler. Las propiedades dentro de este grupo son de varios tipos, al igual que las SOCIMI, viviendas, oficinas, centros comerciales o logísticos, hoteles, etc. En Europa es el tipo de REIT más común. Dentro de sus características, destaca que en el caso de venta de una de las propiedades a un precio mayor que el precio de adquisición de la misma, la plusvalía también se repartirá entre los accionistas como dividendo.
  • mREITs: son REITs hipotecarios, cuyo negocio se centra en financiar los inmuebles mediante hipotecas. La fuente de ingresos proviene por tanto de los intereses de los préstamos que gestionan.
  • REITs mixtos o híbridos: son REITs que combinan los dos tipos anteriores de negocio, tanto propiedades como hipotecas.

La forma de invertir en un REIT es a través de la compra individual de acciones de la empresa en el mercado, o mediante un fondo cotizado (ETF).  

Listado de empresas

Actualmente, en BME Growth cotizan un total de 77 SOCIMI mientras que en el mercado continuo cotizan un total de cuatro (Árima Real Estate, Lar España, Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial).

A continuación, se presenta un tabla que servirá como punto de partida para un posterior análisis. En ella, se observan los siguientes parámetros de una serie de SOCIMI presentes en el mercado continuo y BME Growth con los datos de 2022 para poder obtener una comparación más estable y precisa:

  • Empresa: nombre completo de la compañía a analizar.
  • Ticker: código o clave que se refiere a las acciones de la empresa cotizada en el mercado de valores. Es único para las acciones de cada empresa.
  • Mercado: sistema de negociación multilateral en el que se negocian las acciones de la empresa.
  • Capital admitido: total del capital admitido a negociación.
  • Nominal: valor de emisión o inicial que tienen las acciones. Se calcula como el resultado de dividir el capital entre el número de acciones de una compañía.
  • Contratación: tipo de negociación.
  • Capitalización: valor que el mercado atribuye a una empresa, expresado como las acciones admitidas a cotización por el precio de las mismas. No se tienen en cuenta las acciones emitidas que procedan de ampliaciones aún no admitidas a cotización.
  • Número de acciones: total de acciones de una compañía emitidas en bolsa.
  • Precio de cierre: indica la última cotización que registró la acción de una compañía en el mercado bursátil. En el caso del mercado continuo, se calcula como una media teniendo en cuenta las cotizaciones históricas del activo en cuestión.
  • Volumen de acciones: número de títulos o contratos de acciones negociados en el mercado. A mayor volumen, mayor liquidez del activo y capitalización, lo que hace que la diferencia entre el precio de compra y de venta sea menor.
  • Beneficio neto: también llamado resultado del ejercicio, indica el resultado final de la cuenta de resultados de una compañía, tras restarle los costes de ventas, gastos generales, amortizaciones y provisiones, gastos extraordinarios y financieros, e impuestos.
  • Sede: espacio físico (en este caso el país), en el que se ubica la empresa principalmente.
  • Número de empleados: número de trabajadores que tiene la compañía.

Tabla REITsTabla 1: Listado de las características de empresas SOCIMI y REIT. Elaboración propia

Notas:

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